Må dine forældre skattefrit låne dig udbetalingen til boligkøb?

Boligdrømmen kan føles uendelig langt væk, når kravet om 5 % kontant udbetaling står og blinker på bankrådgiverens skærm – især i en tid, hvor huspriserne stikker af hurtigere, end du kan nå at spare op. Mange unge vender sig derfor mod den nærmeste – og mest velvillige – “bank” af dem alle: mor og far.

Men kan dine forældre egentlig bare overføre pengene skattefrit og lade dig vinke farvel til udbetalingsproblemet? Eller risikerer I, at SKAT pludselig banker på døren og anser hjælpen som en gave, der udløser en solid regning i gaveafgift?

I denne artikel dykker vi ned i forældrelånets skattemæssige kroge og bankerustede finesser. Vi viser dig, hvordan et korrekt udfærdiget gældsbrev kan være forskellen på en smertefri boligfinansiering og en ubehagelig skattesmæk – og hvorfor både banken, realkreditinstituttet og måske også dine fremtidige arvinger har en mening om, hvordan lånet bør skrues sammen.

Følg med, når vi – trin for trin – guider dig gennem reglerne, faldgruberne og alternativerne, så du kan afgøre, om “Bank of Mum & Dad” er den rigtige løsning for din boligrejse.

Kan dine forældre skattefrit låne dig udbetalingen?

Drømmer du om at få hjælp af dine forældre til udbetalingen på drømmeboligen, er den gode nyhed, at et privat lån som udgangspunkt ikke udløser skat eller gaveafgift. Hovedreglen i dansk skatteret er nemlig, at lån ikke er indkomst. Pengene beskattes først, hvis de eftergives – helt eller delvist – eller hvis SKAT vurderer, at der reelt var tale om en gave fra start.

Hvornår er der tale om et “reelt” lån?

• Skriftlig aftale: Låneforholdet skal være dokumenteret, typisk via et gældsbrev med klare vilkår for forfald og tilbagebetaling.
• Udbetaling og overførsel: Beløbet skal overføres fra forældrenes bankkonto til barnets konto, så der er en sporbar transaktion.
• Tilbagebetalingsevne: Lånet skal være realistisk at tilbagebetale. Hvis ydelsen er helt urealistisk i forhold til barnets økonomi, øger det risikoen for, at SKAT anser det for gavedisposition.
• Eventuelle afdrag/renter: Selv hvis man aftaler 0 % i rente, er det en klar fordel løbende at betale afdrag, så lånet ikke blot “står stille”.

Hvornår kan skat mene, det er en gave?

Tegn på gave	Typiske konsekvenser
Manglende gældsbrev eller hjemmel til forfald	SKAT kan tilsidesætte lånet og pålægge gaveafgift på beløbet over den årlige afgiftsfri grænse
Ingen betalinger/afdrag gennem flere år	Lånet anses for eftergivet; gaveafgift udløses på den del, der anses givet
Opsigelsesvilkår der i praksis gør lånet uopsigeligt	Øget risiko for, at det vurderes som støtte uden tilbagebetalingspligt

Derfor er dokumentation altafgørende

1. Minimerer skattemæssig risiko: Med et fyldestgørende gældsbrev kan I vise, at pengene skal betales tilbage.
2. Letter dialogen med banker og realkreditinstitutter: Institutterne vil se, at egenfinansieringen er reel og ikke en skjult gave.
3. Forebygger familiestrid: Klare aftaler skaber gennemsigtighed, især hvis der er søskende, som også skal behandles lige.

Kort sagt: Et veldokumenteret forældrelån er som oftest skattefrit. Sørger I for formalia, står hverken SKAT eller banken i vejen for, at du kan få en håndsrækning til udbetalingen – uden at det koster jer gaveafgift.

Lån vs. gave: Skatteregler, gaveafgift og eftergivelse

For at forstå, om dine forældres økonomiske hjælp til udbetalingen er skattefri, skal du skelne skarpt mellem lån og gave. SKAT ser grundlæggende på, om der foreligger en reel tilbagebetalingsforpligtelse. Nedenfor får du overblik over de vigtigste forskelle og de skattemæssige konsekvenser – inklusive hvad der sker, hvis et lån senere helt eller delvist eftergives.

1. Lån – Kriterierne for at det er “reelt”

• Der skal eksistere et skriftligt gældsbrev med:
  • lånebeløb,
  • forfaldsvilkår (fx anfordringslån eller fast afdragsplan),
  • eventuel rente (0 % rente er tilladt),
  • underskrifter fra begge parter.
• Modtageren skal kunne dokumentere modtagelse af låneprovenuet – typisk via bankoverførsel.
• Der skal være en realistisk mulighed for tilbagebetaling. I praksis ser SKAT ikke kun på dokumentet, men også på økonomien og adfærden (fx efterlevelse af afdrag).

Opfyldes disse krav, beskattes hverken långiver eller låntager ved stiftelsen – og et rente- og afgiftsfrit familielån kan være en fuldt lovlig konstruktion.

2. Gave – Hvornår hjælpen ikke er et lån

• Der foreligger ingen tilbagebetalingspligt, eller låneaftalen er så “løsts krevet”, at SKAT anser den for proforma.
• Gaver til børn er omfattet af reglerne om gaveafgift.

Relation	Afgiftsfri grænse (2024)	Afgiftssats af beløb over grænsen
Forældre → børn, stedbørn, børnebørn	kr. 71.500	15 %
Andre slægtninge eller ikke-familie	kr. 0	36,25 % (bo- og gaveafgift)

Grænsen reguleres årligt med den generelle sats for personfradraget. Husk derfor altid at kontrollere den aktuelle grænse i det pågældende indkomstår.

3. Eftergivelse af lån – Skattemæssigt lig med gave

1. Hel eftergivelse
   Hvis forældrene på et tidspunkt sletter hele restgælden, anses restgælden for en gave på eftergivelsestidspunktet. Den tæller med i årets afgiftsfri beløb, og gaveafgift betales af den del, som overstiger grænsen.
2. Delvis eftergivelse
   Nedskrives lånet kun delvist, er det nedskrevne beløb en gave. Gaveafgiften beregnes på samme måde som ovenfor.
3. Aftale om afdragsfrihed
   Midlertidig afdragsfrihed er normalt ikke en gave, så længe tilbagebetalingsforpligtelsen består. Men hvis afdragsfriheden udstrækkes så langt, at lånet reelt aldrig tilbagebetales, kan SKAT omkvalificere det til en gave.

Vigtigt: Eftergiver du gæld i et år, hvor den årlige gavegrænse allerede er udnyttet, kan du ikke “parkere” afgiftspligtige beløb til senere. Gaven (eftergivelsen) beskattes i det år, den ydes.

4. Praktiske råd

• Hold låne- og gaveforhold adskilt. Er det et lån, så agér som ved ethvert andet lån.
• Indberet gaver over den afgiftsfri grænse på skat.dk – fristen er 1. maj året efter gaveåret.
• Ved planer om senere eftergivelse, vurder om det i virkeligheden bør etableres som gave fra starten.

Ved tvivl om, hvorvidt SKAT vil anerkende lånet, kan det betale sig at få en skriftlig udtalelse fra en skatterådgiver eller revisor, inden pengetransaktionen gennemføres.

Sådan indretter I et korrekt forældrelån

Et forældrelån kan være helt skattefrit, hvis det tåler et kritisk blik fra både SKAT og banken. Nøglen er et gennemarbejdet gældsbrev og klar dokumentation af alle pengestrømme. Brug nedenstående guide som tjekliste, før pennen (eller NemID-signaturen) sættes på papiret.

1. Gældsbrevets minimums­krav

Element	Hvad skal stå?
Parter	Fulde navne og CPR-numre på både långiver (forælder) og låntager (barn).
Hovedstol	Det præcise beløb (fx 300.000 kr.), angivet både med tal og tekst.
Rente	Fast eller variabel – 0 % rente er lovligt, men skal fremgå eksplicit.
Forfaldsvilkår	Hvornår kan/lovpligtigt skal lånet kræves tilbagebetalt? (se pkt. 2)
Afdrag	Ingen afdrag (anfordringslån) eller specificeret afdragsplan.
Opsigelse	Frist ved opsigelse (typisk 14 dage) og mulighed for hel/­delvis indfrielse.
Sikkerhed	Evt. pant i boligen eller ingen sikkerhed; banken vil ofte kræve subordinering.
Særlige vilkår	F.eks. hvad der sker ved salg, arv eller misligholdelse.
Datering og underskrifter	Sted, dato og håndskrevne/digitale underskrifter fra alle parter.

2. Anfordringslån eller afdragsplan?

1. Anfordringslån
   • Lånet har ingen faste afdrag. Forældre kan opsige og kræve hele beløbet med kort varsel (typisk 14 dage).
   • Fordel: Maksimal fleksibilitet for barnet – ingen tvungne ydelser påvirker gældsfaktor og rådighedsbeløb.
   • Banken kan dog insistere på, at lånet er subordineret – dvs. forældrene stiller sig bag bankens/realkredittens pantebreve.
2. Afdragslån
   • En konkret betalingsplan (fx 1.000 kr. pr. måned over 25 år).
   • Giver SKAT ekstra tryghed for, at lånet er reel gæld og ikke tiltænkt som gave.
   • Kan forbedre barnets disciplin men påvirker rådigheds­beløbet, hvilket banken medregner.

3. Rente – 0 % eller markedsrente?

Ligningsloven tillader rentefrie familielån, men renten skal være beskrevet. Der er tre hyppige modeller:

• 0 % rente: Ingen indkomstskatte­pligtig rente hverken hos barn eller forælder.
• Symbolsk rente (fx 0,5 %) for at imødekomme bankens krav om “markedsvilkår”, men fortsat minimal beskatning.
• Markedsrente: Svarer til aktuelle bankrenter. Forældrene beskattes af renteindtægten, barnet kan fratrække renterne som kapitaludgift.

4. Forfalds- og opsigelsesvilkår

SKAT lægger vægt på, at lånet formelt kan kræves indfriet. Angiv derfor:

• En endelig forfaldsdato (fx ved barnets salg af boligen eller senest 20 år efter stiftelse).
• Opsigelsesfrist: 14 eller 30 dage er mest udbredt.
• Krav om indfrielse ved misligholdelse, konkurs eller dødsfald.

5. Underskrifter & opbevaring

• Skriv under i to originale eksemplarer eller brug MitID-signering, så hver part har en kopi.
• Gem digital kopi i mindst 10 år – SKAT kan bede om dokumentation længe efter.
• Ved pant i boligen skal gældsbrevet tinglyses som underpant; det giver lånet officiel prioritet.

6. Dokumentation af betalinger

Selv det bedst formulerede gældsbrev falder til jorden, hvis der ikke kan vises kontante spor:

1. Udbetaling:
   • Overfør lånebeløbet fra forældres konto direkte til barnets konto eller bolighandelens klientkonto.
   • Angiv “Forældrelån – gældsbrev af dd.mm.åå” i tekstfeltet.
2. Afdrag/renter (hvis aftalt):
   • Brug faste overførsler fra barnets konto – undgå kontanter.
   • Gem kontoudskrifter eller PDF-kvitteringer som bilag til gældsbrevet.

7. Sådan ser lånet “reelt” ud for skat og banken

Når følgende boks er udfyldt med ja, står I stærkt:

• Lånet er skriftligt og underskrevet.
• Vilkår kan ikke se ud som gaver forklædt som lån (fx urealistisk lang løbetid uden mulighed for opsigelse).
• Alle penge­overførsler kan spores på bankudtog.
• Eventuelle afdrag sker som aftalt.
• Forældrene opkræver ikke selektivt renter hos ét barn men ikke hos andre, medmindre det afspejler reelle forhold.

Opfyldes punkterne, er chancen for, at SKAT accepterer lånet som et lovligt, skattefrit familielån – og banken medregner det korrekt i finansieringen – ganske høj.

Tip: Brug eventuelt en revisor eller boligadvokat til at dobbelttjekke formuleringer og sikre, at lånet passer ind i jeres samlede økonomi og fremtidige arveplaner.

Bank og realkredit: Egenfinansiering, sikkerhed og vilkår

Når du præsenterer et forældrelån for banken eller realkreditinstituttet som finansiering af din udbetaling, ser långiverne grundlæggende på to ting: egenfinansieringens styrke og risikoen, hvis noget går galt. Nedenfor finder du de vigtigste parametre, som typisk indgår i långivernes kreditvurdering.

Egenkapital – Tæller forældrelån som “egne penge”?

• Banker: De fleste banker accepterer et forældrelån som kvasi-egenkapital, så længe lånet er subordineret (dvs. sat bag bankens egne krav) og der foreligger et korrekt gældsbrev.
• Realkredit: Realkreditinstitutterne ser primært på belåningsgraden (max 80 % / 60 % afhængigt af boligtype). De kræver, at de sidste 5-20 % af købesummen dækkes af egne midler eller banklån. Et subordineret forældrelån kan her anerkendes som en del af denne ”egenbetaling”.

Subordinering – En betingelse, der næsten altid kræves

Banken vil som regel kræve, at forældrelånet er tilbage­betalt EFTER bankens egne lån. Det sker ved at indsætte en subordineringsklausul i gældsbrevet, fx:

”Forældrelånet er fuldt ud underordnet enhver nuværende og fremtidig finansiering i forbindelse med købers bank- og realkreditlån, og der kan ikke kræves afdrag, så længe disse forpligtelser ikke er opfyldt.”

Uden en sådan klausul vil banken ofte enten:

1. nedsætte lånebeløbet, eller
2. stille krav om, at forældrene stiller kaution i stedet for lån.

Pantebrev eller ej?

Løsning	Fordel	Ulempe
Utinglyst gældsbrev	Billigt, fleksibelt, kan eftergives eller ændres uden tinglysningsafgift.	Giver ingen sikkerhed i boligen for forældrene.
Tinglyst pantebrev	Forældrene får pant (2. eller 3. prioritet).	Tinglysningsafgift (1,5 % af hovedstolen + gebyr) og banken kræver normalt subordinering.

Langt de fleste banker foretrækker ikke tinglysning af forældrelån, fordi det komplicerer prioritetsrækkefølgen. Ønsker forældrene pant, ender løsningen derfor ofte som et ”særligt underpant”, der er betinget af bankens godkendelse.

Prioritet i forhold til realkreditlån

• Realkreditinstituttet har altid 1. prioritet (inden for de 60/80 %).
• Banklånet ligger typisk i 2. prioritet.
• Et evt. forældrepantebrev vil blive placeret efter disse – ofte som anfordringspant i 3. prioritet.

Gældsfaktor og rådighedsbeløb

Selv om forældrelånet kan tælle som egenkapital, indgår det stadig i din samlede gæld, når banken udregner gældsfaktor (samlet gæld divideret med bruttoindkomst). Reglen er typisk:

• Gældsfaktor ≤ 4 for singler med ustabil indkomst eller høje leveomkostninger.
• Gældsfaktor ≤ 5 for dobbelte indkomster eller sikre jobs.

Rente og afdrag på forældrelånet sættes som minimum til det, der står i gældsbrevet. Er lånet rentefrit og uden afdrag de første år, vil banken dog ofte foretage en skyggeberegning med en kalkulatorisk rente (fx 4-5 %) for at sikre, at dit rådighedsbeløb kan klare fremtidige rentestigninger.

Praktisk tjekliste før du går i banken

1. Færdig­udarbejdet gældsbrev med klart hovedstol, rente og subordinering.
2. Dokumentation for, at pengene fra forældrene er (eller bliver) overført til din konto.
3. Plan for eventuelle afdrag – eller forklaring på udsættelse/deponering.
4. Oplysninger om, hvorvidt lånet forventes eftergivet (gave) på sigt.

Med ovenstående på plads glider bankens kreditvurdering som regel lettere igennem, og du undgår dyre overraskelser, når købsaftalen allerede er underskrevet.

Risici og familiehensyn: Pant, samlivsbrud og arv

Et forældrelån er sjældent blot et spørgsmål om kroner og øre – det kan få vidtrækkende konsekvenser for hele familien, hvis det ikke er gennemtænkt. Nedenfor gennemgår vi de væsentligste risici og hensyn, før den endelige aftale skrives under.

Pant eller ej?

• Tinglyst pant giver sikkerhed – men også omkostninger
  Forældre kan vælge at tage pant i boligen (typisk et ejerpantebrev), så de står bedre, hvis noget går galt. Pantet tinglyses normalt efter realkreditlånet, men ofte før banklånet. Det sikrer forældrene, hvis ejendommen må tvangsrealiseres, men medfører tinglysningsafgift (1,45 % af pantebrevsbeløbet + 1.850 kr. i fast afgift).
• Subordineret gæld
  Mange banker kræver, at et forældrepant subordineres (dvs. stilles efter bankens lån), så banken fortsat har førsteprioritet efter realkreditinstituttet. Det svækker forældres sikkerhed, men kan være en betingelse for at få finansieringen godkendt.
• Ingen pant – ren tillid
  Nogle familier vælger at droppe pantet for at spare omkostningen og undgå “juridisk tyngde”. Her bør forældrene overveje, om de har økonomi og relation til at acceptere den højere risiko.

Hvis livet ændrer sig: Salg, skilsmisse eller samlivsbrud

1. Salg af boligen
   Låneaftalen bør præcisere, om lånet skal indfries ved salg, eller om det eventuelt kan overføres til en ny bolig. Uden klare vilkår kan både skattemæssige og familiære konflikter opstå.
2. Skilsmisse/samlivsophør
   Ejer parterne boligen sammen, skal det fremgå, hvem der “bærer” lånet, hvis de går fra hinanden. En del vælger at lade lånet forblive personligt hos barnet, mens medejende partner friholdes. Andre laver en gældsfordeling i samme ratio som ejerskabet. Vær specifik – også om renter og afdrag.
3. Tvangsauktion
   Ved økonomiske problemer kan en tvangsauktion udløse tab – især hvis forældre blot har et uudnyttet gældsbrev uden pant. Overvej derfor sikkerhed, eller om hele/dele af lånet evt. skal konverteres til gave for at skåne relationen.

Lån ≠ medejerskab

	Lån	Medejerskab
Skattestatus	Intet løbende beskatningskrav ved 0 % rente. Eftergivelse behandles som gave.	Forældre beskattes af evt. fremtidige salgsavancer, men opnår også fradrag for tab.
Beslutningskraft	Ingen juridisk indflydelse på boligen ud over panteretten.	Medbestemmelse om renovering, udlejning, salg osv.
Bankens syn	Kan tælle som egenkapital, hvis gælden er subordineret; ellers blot ekstra gæld.	Typisk krav om fælles hæftelse. Højere kompleksitet.
Familierisiko	Primært økonomisk; relationen kan reddes ved eftergivelse.	Både økonomisk og styringsmæssig – kan give konflikter om drift og salg.

Ligebehandling af søskende – Arveforskud eller ej?

Et ulige stort lån til ét barn kan senere skabe uro blandt søskende. Overvej:

• Arveforskud
  Behandles juridisk som en gave, der skal modregnes i barnets arv, medmindre forældrene udtrykkeligt bestemmer andet.
• Markedskonform rente
  Sætter man 0 % rente, men markedsrenten er 4 %, kan SKAT potentielt argumentere for en “rente-gave”, dog har praksis vist fleksibilitet ved forældrelån. Vælger I markedsrente, får forældre ingen gaveproblematik, men barnet mister fradrag, da privatpersoners renteudgifter ikke er fradragsberettigede for private lån.
• Søskendekompensation
  Nogle skriver i testamentet, at lånet skal eftergives ved død, mens det i boopgørelsen trækkes fra barnets arv – således sikres ligestilling.

Gavebrev, testamente og fremtidigt skifte

Hvis lånet helt eller delvis ønskes eftergivet senere, kan det gøres på flere måder:

1. Løbende gavebreve
   Hvert år kan forældre eftergive op til den afgiftsfri gavegrænse (2024: 71.500 kr.) uden gaveafgift. HUSK indberetning via skat.dk senest 1. maj året efter.
2. Engangs­gave med afgift
   Eftergives et større beløb på én gang, betales 15 % gaveafgift af beløbet over grænsen. Gavebrevet skal udformes, dateres og indberettes.
3. Eftergivelse ved dødsfald
   Testamenter kan bestemme, at restgælden bortfalder, når sidste forælder dør. Dermed beskattes restbeløbet som arv (boafgift 15 %), men beløbet tæller samtidig ned i arven og skaber balance mellem børn.

Konklusion – Sådan koordinerer i familieøkonomien

Forældrelån kan være et stærkt værktøj, men kun når alle juridiske og følelsesmæssige aspekter er vendt. Inddrag både:

• Bank og realkredit – hvordan påvirker lånet finansieringen?
• Revisor/skatterådgiver – korrekt indberetning og optimering af afgiftsregler.
• Advokat/familieretlig jurist – pant, samlivsklausuler, testamente og eventuelle gavebreve.

Med de rette aftaler på plads bliver lånet et økonomisk springbræt i stedet for en potentielt familiekonflikt.

Trin-for-trin og alternativer til forældrelån

1. Behovsafklaring
   Fastslå hvor stort beløb, der mangler til udbetalingen (typisk 5 % af købsprisen + omkostninger). Afklar samtidig, om I ønsker et rentefrit anfordringslån eller et lån med afdragsplan og eventuel rente.
2. Budget & bankdialog
   Gennemgå budget, rådighedsbeløb og gældsfaktor med banken. Få bekræftet, at et forældrelån kan godkendes som egenfinansiering, og om banken kræver subordinering (dvs. at forældrelånet står efter realkreditten) eller tinglysning af pantebrev.
3. Udform gældsbrev
   Udfyld et skriftligt gældsbrev med:
   • Lånebeløb i kroner
   • Rente (0 % er tilladt)
   • Forfaldsvilkår (anfordring eller fast afdragsplan)
   • Eventuel sikkerhed/pant
   • Datering og underskrifter fra begge parter
4. Overførsel af lånebeløb
   Lad beløbet gå via bankoverførsel, så der findes kontoudtog som bevis for både udbetaling og modtagelse.
5. Evt. tinglysning
   Ønsker I pant i boligen, skal pantebrevet udarbejdes og tinglyses. Forældrelånet må ofte stå efter realkreditten for at blive accepteret.
6. Løbende dokumentation
   Gem kvitteringer for afdrag eller rentebetalinger. Selv på rentefrie anfordringslån er det en god idé at vise bevægelse – f.eks. et mindre symbolsk afdrag årligt.
7. Revision ved familieforhold
   Ved skilsmisse, salg eller dødsfald: Opdater aftalen og testamente, så både långiver og låntager er beskyttede.

Indberetning & skat – Husk gaver over gavegrænsen

Hvis en del af lånet på et tidspunkt eftergives, anses det skattemæssigt for en gave. Derfor skal:

• Eftergivne beløb indberettes til SKAT via Gaveanmeldelse (form 707).
• Gaver under den årlige afgiftsfri grænse (2024: 71.500 kr. mellem forældre og børn) er afgiftsfri, men skal stadig kunne dokumenteres.
• Gaver over grænsen udløser 15 % gaveafgift, som barnet typisk betaler.

Alternativer til forældrelån

Alternativ	Fordele	Ulemper
Gave	Enkel, ingen tilbagebetaling.	Gaveafgift over gavegrænsen; kan skabe ulige behandling af søskende.
Medkaution/medlåntager	Barnet får bedre kreditvurdering uden kontant udbetaling.	Forældre hæfter fuldt ud; kan påvirke deres lånemuligheder.
Forældrekøb	Forældre ejer boligen og udlejer til barnet; skattemæssige afskrivninger.	Stempel- og tinglysningsafgift, skat på evt. fortjeneste ved salg.
Opsparing	Ingen gæld; styrker barnets økonomi på sigt.	Tager tid – boligpriser kan stige hurtigere end opsparingen.

Få professionel rådgivning

Et forældrelån – eller et af ovenstående alternativer – kan have både skattemæssige og juridiske konsekvenser for hele familien. Tal derfor med:

• Bank- eller realkreditrådgiver om gældsfaktor, prioritet og pant.
• Revisor om gaveafgift, skat ved eftergivelse og arveforskud.
• Advokat/jurist om gældsbrev, pantebrev, testamente og sikring ved samlivsbrud.

Et solidt aftalegrundlag og korrekt indberetning nu kan spare jer for både skattemæssige og familiære konflikter senere.