Fast eller variabel rente? Det lyder måske som et simpelt kryds i et låneskema, men valget kan få flere hundredtusinde kroner til at skifte hænder over dit boliglåns levetid. Skal du sove roligt om natten med en fast ydelse - eller jagte den lavest mulige rente her og nu, selvom markedet kan vende i morgen?
I denne guide tager vi dig med fra de grundlæggende begreber til den konkrete beslutning. Vi ser på alt fra rentebinding og bidragssatser til konverteringsstrategier og de psykologiske faldgruber, der får mange til at tøve for længe. Før du klikker ”godkend” på din låneaftale, får du her svar på:
- Hvorfor nogle vælger fast rente trods højere ydelse - og hvordan de senere kan score en gevinst ved konvertering.
- Hvilke risici der lurer bag de lave startomkostninger i et F1- eller F5-lån.
- Hvordan du laver dit eget stresstjek, så stigende renter ikke vælter dit budget.
- Om en smart 50/50-løsning eller et renteloft kan give dig det bedste fra to verdener.
Uanset om du er førstegangskøber eller erfaren boligejer, klæder artiklen dig på til at træffe et dokumenteret valg i en tid, hvor renterne igen er på vej op ad trappen. Klar til at spare både penge og bekymringer? Så læs med.
Fast vs. variabel rente: Hvad er forskellen?
Fastforrentede realkreditlån er baseret på en obligation med én fast kupon, typisk 20-30 års løbetid. Det betyder én fast ydelse gennem hele lånets levetid, uanset hvordan markedsrenten udvikler sig. Sikkerheden giver ro i budgettet - og en ekstra fordel: falder renterne nok, kan lånet konverteres til en lavere kupon, mens en rentestigning på obligationsmarkedet giver mulighed for at indfri lånet til kurs under 100 og dermed reducere restgælden. Ulempen er, at den indbyggede “forsikring” mod stigende renter koster i form af højere startydelse, og ved førtidig indfrielse i et lavrentemiljø kan der opstå kurstab, fordi du må købe dine egne obligationer dyrt tilbage.
Variabelt forrentede lån - F-kort, F1, F3, F5 og lignende - har en kupon, der tilpasses med faste mellemrum, typisk ½, 1, 3 eller 5 år. Startydelsen er som regel lavere, fordi investorerne ikke skal prissætte langvarig renteusikkerhed. Til gengæld bærer du refinansieringsrisikoen: stiger renterne ved næste termin, kan ydelsen hoppe markant. Nogle vælger at kombinere variabel rente med afdragsfrihed i en periode for ekstra fleksibilitet. Vil du begrænse udsvingene, findes der capped floaters som RenteMax, hvor der indbygges et renteloft mod et tillæg i prisen.
For at sammenligne skal du kende et par nøgletal:
- Rentebinding: hvor længe renten er låst (0-30 år) - jo kortere binding, desto større risiko.
- Bidragssats: realkreditinstituttets “platformgebyr”, stiger med belåningsgrad og kan udligne noget af rentefordelen ved variabel rente.
- Renteloft / cap: maks. rente på visse variabel-produkter; giver forsikring mod ekstreme stigninger.
- Løbetid: fast eller variabel rente kan begge lægges over 10-30 år; kortere løbetid = hurtigere afvikling, men højere ydelse.
- Belåningsgrad: under 40 %, 60 % eller 80 % påvirker både bidrag og hvilke låntyper du kan vælge.
Hvornår bør du vælge fast rente?
Et fastforrentet realkreditlån er som et økonomisk sikkerhedsnet, der især passer til dig, hvis du vægter budgetstabilitet højere end den lavest mulige ydelse her og nu. Har du en lang tidshorisont i boligen - fx planlægger at blive boende i 10-30 år - en lav risikovillighed eller forventer, at renterne vil stige, giver det mening at låse renten fast fra dag ét. Lånet er også velegnet, når belåningsgraden er høj (over 60 %) og rådighedsbeløbet er presset, fordi en fast ydelse gør det nemmere at bestå bankens stresstest og sikre, at der fortsat er luft i økonomien, hvis andre udgifter stiger.
Fordelene ved fast rente kan koges ned til forudsigelighed og fleksibilitet: Ydelsen ændrer sig ikke, uanset hvordan markedsrenterne svinger, hvilket gør månedligt cash-flow nemt at planlægge. Samtidig giver den indbyggede konverteringsret dig mulighed for at omlægge til en lavere kupon, hvis renterne falder - og dermed reducere restgælden eller ydelsen én gang til. Mange boligejere bruger netop denne strategi til systematisk at skære gælden ned over tid eller til at frigive friværdi til renovering, uden at økonomien løber løbsk.
Der er dog også ulemper: Den faste rente koster ofte mere i starten, fordi kuponrenten - og dermed ydelsen - ligger højere end på et tilsvarende variabelt lån. Du betaler typisk også lidt mere i bidragssats. Desuden påtager du dig en kursrisiko, hvis lånet skal indfries før tid (fx ved salg), fordi kursen på de bagvedliggende obligationer kan være faldet, hvilket kan udløse et kurstab. Kort sagt bør du vælge fast rente, når fred i maven og langsigtet budgetsikkerhed vejer tungere end udsigten til en lavere, men mere svingende, ydelse her og nu.
Hvornår giver variabel rente mest mening?
Variabel rente giver først og fremmest mening for boligejere, der har en solid økonomisk buffer og dermed kan absorbere udsving i den månedlige ydelse. Har du en kortere eller mellem-lang tidshorisont - fx fordi du forventer at sælge, omlægge eller afvikle lånet inden for 3-8 år - kan den lavere startydelse frigive likviditet til andre formål eller ekstraordinære afdrag. Samtidig er lånet attraktivt, hvis du tror på stabile eller faldende markedsrenter; i så fald slipper du for at betale præmien for en fast rente, som ellers beskytter mod stigninger.
Når du vælger variabelt forrentede realkreditlån, står valget typisk mellem F1, F3 eller F5 (samt F-Kort med seks måneders binding). Jo oftere renten refinansieres, desto tættere følger lånet markedsrenten, men desto hyppigere løber du også udstedelsesomkostninger og kursrisici. En grov tommelfingerregel er:
- F1/F-Kort: Laveste start-rente, men størst usikkerhed - velegnet til kort horisont og høj risikovillighed.
- F3: Moderat kompromis; renten låses for tre år ad gangen og giver en vis budgetsikkerhed.
- F5: Højere rente end F1/F3, men længere binding reducerer hyppige omkostninger - populært til familier med behov for tre- til femårig ro på budgettet.
Den største ulempe er naturligvis risikoen for rentestigninger. Du bør derfor stressteste din økonomi til mindst +2-3 procentpoint; kan du stadig betale ydelsen uden at tære på opsparing, er du bedre rustet. Vil du begrænse risikoen, kan du vælge et renteloft (capped floater) som fx RenteMax, hvor du betaler en præmie for at sikre, at renten aldrig overstiger et fast loft i hele løbetiden. Alternativt kan du planlægge kontrolleret konvertering til fast rente, hvis den variable rente når et på forhånd fastsat niveau.
Mange udnytter den lavere ydelse på et variabelt lån til hurtigere afdrag eller kombinerer det med afdragsfrihed for at skabe ekstra likviditet i en begrænset periode - fx under barsel eller boligrenovering. Du kan også dele belåningen i flere tranches, fx 50 % fast og 50 % variabel, for at balancere stabilitet og fleksibilitet. Uanset model bør du overvåge refinansieringsdatoer, bidragssatser og markedssignaler (Nationalbanken/ECB) løbende, så du kan reagere i god tid, hvis renteudsigterne vender.
Beslutningsguide: Sådan vælger du i praksis
1) Tidshorisont i boligen: Hvor længe regner du med at blive boende? Er tidshorisonten over 7-10 år, er tryghed ofte vigtigere end den sidste krone i ydelse, og fast rente vil typisk være det konservative valg.
2) Budget- og stresstest: Tag din nuværende ydelse og læg mindst 2-3 procentpoint til renten. Kan husholdningen stadig hænge sammen uden at skære ind til benet, er du rustet til variabel rente; hvis ikke, bør du hælde til fast.
3) Belåningsgrad og bidragssats: Ligger din belåning tæt på 80 %, betaler du den højeste bidragssats. Et fastforrentet lån giver mulighed for kursgevinst og konvertering, som kan sænke belåningsgraden hurtigere - og dermed bidraget. Har du allerede god friværdi (f.eks. 60 % belåning), kan variabel rente med lavere bidrag være en attraktiv spareøvelse.
4) Plan for konvertering/omlægning: Fastforrentede lån kan indfries til kurs 100 ved rentestigninger, mens variabel rente kan omlægges billigt ved refinansiering. Afsæt 1-2 % af restgælden til omkostninger, når du lægger en plan.
5) Del-løsninger: Overvej et splitlån - fx 50/50 eller 70/30 mellem fast og variabel - eller et variabelt lån med renteloft. Derved fordeler du risikoen og bevarer en kendt maksimumydelse.
6) Skat og likviditet: Husk at rentefradraget udhuler en del af rentebesparelsen ved lav variabel rente, men også dæmper slaget ved rentestigninger. Sørg for en kontant buffer på 3-6 måneders udgifter, før du vælger variabelt.
7) Markedsfaktorer: Følg Nationalbankens og ECB’s signaler, obligationskurser samt refinansieringsdatoer (typisk 1/1 og 1/4). Stigende lang rente men fortsat lav kort rente kan være et hint om at splitte eller vælge renteloft; flad eller faldende rentekurve peger på kort rente. Tjek ad gangen om en omlægning betaler sig ved at opveje kursgevinst/-tab, bidrag og omkostninger mod den nye ydelse.
Kapitalisme Online