Sådan beskattes boligudlejning via Airbnb i 2025

Drømmer du om at tjene penge på at udleje din bolig gennem Airbnb – og beholde så meget som muligt af gevinsten, når Skat har fået sit? Så er 2025 året, hvor du skal have styr på de nye skatteregler. Fra skærpede indberetningskrav til justerede fradrag er der kommet flere brikker på spil, som kan gøre forskellen mellem en god sideindtægt og en dyr overraskelse.

Uanset om du overvejer at åbne døren til et enkelt gæsteværelse, leje hele lejligheden ud mens du selv er på ferie eller omsætte dit sommerhus til en indbringende investering, er reglerne for korttidsudlejning blevet mere detaljerede – men også mere gennemskuelige, hvis du kender spillereglerne.

I denne guide på Kapitalisme Online dykker vi ned i, hvordan din udlejning beskattes i 2025, hvilke fradragsmetoder du kan vælge imellem, og hvordan du indberetter korrekt, så du undgår både bøder og søvnløse nætter. Kort sagt: Sådan holder du flere penge i egen lomme – helt lovligt.

Overblik: Sådan beskattes Airbnb-udlejning i 2025

Med de seneste lovændringer – senest i forbindelse med finansloven for 2025 og EU’s DAC7-regler – er beskatningen af korttidsudlejning blevet både strammere og mere gennemskuelig. Nedenfor får du et hurtigt overblik over de centrale begreber og hovedregler, du skal kende, før du lejer din bolig ud via Airbnb eller en anden digital platform.

Hvad anses som korttidsudlejning via platforme?

• Korttidsudlejning defineres skattemæssigt som udlejning på under 30 dage ad gangen til den samme lejer.
• Udlejer du flere gange til den samme lejer, starter en ny 30-dages-periode, hver gang kontrakten fornyes.
• De mest udbredte platforme er Airbnb, Booking.com, Vrbo og DanCenter – men alle digitale markedspladser, der formidler udlejning, er omfattet.

Hvornår bliver du skattepligtig?

Som hovedregel er lejeindtægter skattepligtige, så snart de årligt overstiger det bundfradrag, du er berettiget til. Fradragets størrelse afhænger af, hvordan og hvad du udlejer samt om udlejningen sker via en indberettende platform:

* Standardbundfradrag, når Skattestyrelsen ikke modtager automatisk indberetning fra en platform.

Værelse, bolig eller sommerhus – Hvilke særregler gælder?

1. Værelse i egen bolig
   Lejer du et enkelt (eller flere) værelser ud, betragtes det stadig som privat delvis udlejning af din helårsbolig. Fordel: Du har ret til det høje bundfradrag og bliver kun beskattet af nettolejeindtægten som kapitalindkomst.
2. Hel helårsbolig
   Så længe du selv bebor boligen størstedelen af året (typisk > 180 dage) og udlejningen er under 70 dage årligt, anses den stadig som privat. Overskrider du 70 dages grænsen, kan udlejningen blive klassificeret som erhverv.
3. Sommerhus/fritidsbolig
   Her gælder et særligt lavere bundfradrag. Bruger du sommerhuset udelukkende privat på andre tidspunkter, beskattes lejeindtægten som kapitalindkomst. Hvis du derimod skruer op for udlejningen, f.eks. +26 uger årligt, kan Skattestyrelsen klassificere det som erhverv (med personlig indkomst og AM-bidrag).

Indberettende platform – Hvorfor er det vigtigt?

• Airbnb og andre registrerede platforme sender automatisk data om beløb og antal udlejningsdage til Skattestyrelsen (DAC7).
• Du får en højere fradragsgrænse ved at bruge en indberettende platform, fordi Skattestyrelsen antager, at kontrollen er bedre.
• Indberetningen fritager dig ikke for at kontrollere og korrigere tallene på din årsopgørelse; ansvaret er stadig dit.

Kapitalindkomst eller erhverv?

Den afgørende sondring er, om din udlejning anses som hobby, privat investering eller erhverv. Følgende pejlemærker gælder i 2025:

• Kapitalindkomst (privat udlejning)
  – Udlejning sker sporadisk, under 70 dage pr. år pr. helårsbolig.
  – Du udlejer færre end 3 boligenheder samlet.
  – Du har ingen ansatte og markedsfører ikke intensivt.
• Personlig indkomst med AM-bidrag (erhvervsmæssig)
  – Udlejning er systematisk, over 70 dage om året, eller
  – Du har +3 boliger i porteføljen, eller
  – Du driver aktivitet med gevinstformål på linje med hotel/hostel.

Bliver udlejningen vurderet som erhverv, mister du bundfradrag/standardfradrag; i stedet kan du fradrage faktiske driftsudgifter men skal betale både AM-bidrag og eventuelt moms (hvis omsætningen overstiger momstærsklen på 50.000 kr.).

Gængse fradragsmuligheder i 2025

Uanset metode (bundfradrag, 60 %-reglen eller regnskab) er der en række typiske udgifter, du kan få helt eller delvist fradrag for, så længe de er nødvendige for udlejningen:

• Platform- og servicegebyrer (Airbnb opkræver 3-15 %).
• Rengøringsomkostninger og linnedsservice.
• Proportional andel af forbrug (el, vand, varme) pr. udlejningsdøgn.
• Mindre vedligehold af inventar, maling, nøgler, låse osv.
• Forsikring, hvis du tegner særskilt udlejningsdækning.

Husk, at fradrag kun kan tages én gang pr. udgift, og du skal kunne dokumentere alle bilag ved en eventuel kontrol.

Sammenfatning: Hovedreglerne i 2025

1. Alle indtægter fra korttidsudlejning er som udgangspunkt skattepligtige.
2. Lejer du gennem en indberettende platform, har du ret til et højere bundfradrag.
3. Indtægter op til bundfradraget er skattefrie; det overskydende beskattes som kapitalindkomst, medmindre aktiviteten vurderes erhvervsmæssig.
4. Overstiger udlejningen de fastsatte grænser (70 dage/3 boliger), kan du blive erhvervsregistreret og betale både AM-bidrag og evt. moms.
5. Dokumentation og rettidig indberetning er dit ansvar – også når platformen rapporterer på dine vegne.

Næste skridt er at vælge den optimale opgørelsesmetode – det dykker vi ned i i de følgende afsnit.

Sådan beregner du skatten: bundfradrag, 60%-reglen og regnskabsmetoden

Selv om Airbnbs app gør det nemt at sætte en bolig til rådighed, er skatte­reglerne fortsat tredelte. Du skal derfor afgøre hvilken opgørelsesmetode, der giver dig det bedste resultat – og om udlejningen fortsat kan anses som privat kapitalindkomst (uden AM-bidrag) eller allerede er så omfattende, at den beskattes som erhvervsmæssig personlig indkomst.

1. De tre metoder – Kort fortalt

*Beløbene indeks­reguleres årligt – tjek endelige satser i november 2024.

2. Betingelser, valg og skattemæssige konsekvenser

1. Én bolig = én metode pr. år. Du kan skifte metode fra år til år, men ikke midt i året for den samme bolig.
2. Indberetning er afgørende: Vælger du bundfradraget, skal al udlejning foregå via den indberettende platform – ellers bortfalder fradraget.
3. Kapital- vs. erhvervs­beskatning:
   • Indtægten er kapitalindkomst, så længe du udlejer mindre end 70 dage årligt (helårsbolig) og ikke driver regelmæssig hotel­lignende virksomhed.
   • Overskrides grænsen, eller har du flere end én helårsbolig til korttids­udlejning, kan Skatte­styrelsen anse det som erhverv – så beskattes resultatet som personlig indkomst inkl. AM-bidrag.
4. Fælles ejerskab: Bundfradrag og 60 %-reglen deles forholdsmæssigt. 50/50-ejere deler altså fradrag og skattepligtig indkomst ligeligt.
5. Forskudsopgørelse: Har du væsentligt overskud, så læg det ind som kapitalindkomst eller B-skat i forskudsopgørelsen – ellers risikerer du restskat.

3. Hvad kan fradrages ved regnskabs­metoden?

• Airbnbs servicegebyrer + betalings­kortgebyrer
• Rengøring og vask (professionel eller egen timepris ikke fradragsberettiget, medmindre du er erhverv).
• Forbrug: el, vand, varme, internet – fordelt på udlejede døgn.
• Vedligehold og småreparationer (fx maling, udskiftning af køkken­udstyr).
• Ejendomsskatter, forsikringer og grundskyld – kun den del der vedrører udlejnings­perioden.
• Afskrivninger på inventar (>kr. 14.600) efter saldo­afskrivnings­reglerne.

4. Trin-for-trin eksempler

4.1 udlejning af ét værelse (15 dage)

4.2 korttidsudlejning af hele helårsboligen (40 dage)

4.3 udlejning af sommerhus (8 uger)

5. Særlige situationer

• Fælles ejerskab: Fradrag og indkomst deles efter ejerandele; sørg for at begge noterer beløb i TastSelv.
• Flere boliger: Metode vælges pr. bolig. Du kan fx bruge bundfradrag på helårsboligen og 60 %-reglen på sommerhuset.
• Udlejning i dele af året: Regnskabsmetoden kræver forholdsvis fordeling af udgifter – fx 56/365 af husforsikringen.
• Airbnb-gebyrer: Er inkluderet i bruttoindtægten, men kan fratrækkes under regnskabsmetoden.
• Skift til erhverv: Vurderes konkret. Overgår du til erhverv, skal der betales 8 % AM-bidrag, og overskuddet indgår i personlig indkomst.

6. Sådan vælger du den optimale metode

1. Estimér årets bruttolejeindtægt.
2. Lav et groft budget over forventede faktiske udgifter.
3. Indsæt tallene i en simpel regne­ark-skabelon (SKATs eller egen) og sammenlign de tre metoder.
4. Vælg metoden med laveste skattepligtige beløb og færrest administrative byrder.
5. Notér dit valg, så det er konsistent i hele indkomståret.

Med det rigtige valg af opgørelsesmetode kan du fastholde en solid nettogevinst – uden at glemme din kapitalistiske pligt til at udnytte skattereglerne fuldt ud, men stadig holde dig 100 % compliant.

Indberetning, frister og compliance i 2025

Airbnb og andre udlejningsplatforme indberetter fra 2024-indkomståret automatiske oplysninger til Skattestyrelsen under DAC7-reglerne. Men du er stadig ansvarlig for, at tallene er korrekte, bliver placeret i de rigtige felter, og at fradragene kommer med. Her får du en trin-for-trin-guide til, hvordan du undgår fejl – og dyre bøder – i 2025.

1. Tastselv: Sådan ser du og retter platform-data

1. Log ind på TastSelv > Årsopgørelse (fra marts 2026 for 2025-indkomsten).
2. Find feltet “Udlejning af bolig via digital platform” (typisk rubrik 20 eller underkapitel i kapitalindkomst).
   • Her står både bruttoleje og det automatiske platform-bundfradrag.
   • Beløbet er indtægt før Airbnb-gebyr; gebyret fradrages særskilt.
3. Sammenlign beløbet med dine egne udtræk fra Airbnb (Payout-rapport). Mangler eller overskydende nætter? Ret manuelt.
4. Tilføj fradrag, hvis du bruger 60 %-reglen eller regnskabsmetoden – TastSelv spørger hvilken metode du vælger.
5. Gem ændringer – gem også en pdf-kvittering som dokumentation.

2. Centrale frister for 2025

3. Dokumentation & bogføring

• Payout-rapporter fra Airbnb + månedlige csv-filer; gem i minimum fem år.
• Fakturaer for rengøring, linned, forbrug (el, vand, varme) og vedligehold.
• Kontrakter/booking-bekræftelser med gæster (PDF eller screenshots).
• Evt. kørselsregnskab hvis du transporterer nøgler, service osv.
• Gem bekræftelse på bundfradrag fra Airbnb (oplyses i årsrapport).

4. Hvornår skal du moms-registreres?

Privat korttidsudlejning er normalt momsfri, men

1. Udlejer du mere end 70 dage årligt i København (via Byrådets regler) og tilbyder hotel-lignende ydelser (morgenmad, skifte af linned under opholdet), anser Skattestyrelsen det ofte som erhverv.
2. Omsætning > 50.000 kr. årligt med væsentlige serviceydelser ⇒ tvunget momsregistrering.

5. Lokale og privatretlige begrænsninger

• Ejer-/andelsforeninger: Tjek vedtægter – mange tillader max 30 årlige udlejningsdage.
• Lejeloven: Som lejer skal du have skriftlig tilladelse fra udlejer.
• Københavns Kommune: Helårsboliger må kun udlejes 70 dage/år (platform skal automatisk blokere).

6. Øvrige forhold

• Boligstøtte: Udlejningsindtægt indgår i husstandsindkomst og kan reducere støtten.
• Forsikring: Tjek at husstandsforsikring dækker korttidsudlejning; overvej udvidet ansvarsforsikring.
• Turistskatter/afgifter: I Danmark er der p.t. ingen national “tourist tax”, men visse kommuner (bl.a. Bornholm) opkræver turistbidrag via platformen. Beløbet er ikke indtægt og skal ikke beskattes.
• Fremleje: Midlertidig udlejning over 2 år kan kræve særskilt tilladelse.

7. Tjekliste til fuld compliance i 2025

1. Opdater forskudsopgørelsen inden 14/11-24.
2. Download månedlige Airbnb-rapporter – arkivér i sky + lokal backup.
3. Registrér alle udgifter løbende (app eller regneark).
4. Kontrollér årsopgørelsen marts 2026: beløb, metode, fradrag.
5. Betal evt. restskat inden 1/7-26 for at minimere renter.
6. Tjek ejer-/andelsforeningsregler før hver sæson.
7. Opdater forsikringsselskab om aktivitetsniveau.
8. Overvej momsregistrering hvis du udvider med serviceydelser.

Tip: Gem denne side som PDF og brug den som årlig check-in, før du slår din bolig op på Airbnb i 2025.