Kan du udleje et værelse skattefrit i 2025?

Drømmer du om at lade et tomt værelse betale halvdelen af din husleje – helt lovligt og måske endda skattefrit? Med el-priser, renter og madbudgetter i frit spring er jagten på ekstra indtægter mere relevant end nogensinde.

Men hvad siger skattereglerne egentlig, når vi rammer 2025? Hvor går grænsen mellem skattefri hygge-airbnb’er og skattepligtig forretning, og gælder de samme regler, uanset om du ejer, er andelshaver eller lejer?

I denne artikel på Kapitalisme Online – Din indgang til alt om økonomi tager vi dig i hånden og afmystificerer den jungle af bundfradrag, regnskabsmetoder, platformindberetninger og bopælskrav, der afgør, om dine værelsesindtægter kan slippe helt uden om Skattestyrelsens betalingsvindue.

Læs med og få:

• En skarp afgrænsning af, hvornår udlejning af en del af din egen helårsbolig er skattefri – og hvornår den ikke er.
• Overblik over de to centrale opgørelsesmetoder, der kan spare dig for skattekroner.
• 2025-grænserne, faldgruberne og de typiske fejl, der sender ellers uskyldige lejere i skattefælden.
• En praktisk tjekliste og virkelige hverdags-cases, så du kan handle rigtigt fra dag ét.

Klar til at forvandle dit ekstra værelse til en skatteoptimeret indtægtskilde? Så dyk ned i næste afsnit.

Hvad betyder det at udleje et værelse skattefrit i 2025?

Drømmen om at få en ekstra indkomst ved at udleje et værelse i din egen bolig lever i bedste velgående – også i 2025. Men hvornår kan lejeindtægten egentlig slippe igennem Skats nåleøje uden at blive beskattet? Første skridt er at forstå, hvad skattefrihed dækker over, og hvilke situationer der falder udenfor.

1. Hvornår kan indtægten være skattefri?

• Kun del af din helårsbolig: Du skal selv bo i boligen og have folkeregisteradresse der. Udlejer du hele boligen (fx mens du rejser), falder du ud af reglerne for værelsesudlejning og ind under reglerne for korttidsudlejning af hele boligen.
• Inden for bundfradraget: Vælger du bundfradragsmetoden (se næste afsnit i artiklen) og holder årets lejeindtægt sig under den fastsatte grænse for 2025, er beløbet skattefrit.
• Omkostningsdækket leje: Hvis lejen alene dækker de faktiske driftsudgifter (varme, el, fællesudgifter m.m.), kan der også opnås skattefrihed – men kun hvis grænsen for “kostpris” overholdes og metodekravene er opfyldt.

2. Hvornår bliver indtægten skattepligtig?

1. Du overstiger bundfradraget eller får et overskud efter regnskabsmetoden.
2. Du udlejer hele boligen eller en fritidsbolig; så gælder andre regler (fx 60/40-reglen), som sjældent giver skattefrihed.
3. Du har ikke folkeregisteradresse i boligen (fx pendlerlejlighed, forældrekøbsbolig uden egen boligret) – så anses lejeindtægten altid som skattepligtig.

3. Delvis vs. Fuld udlejning – De vigtigste forskelle

4. Markedsleje vs. Omkostningsdækning

Markedsleje betyder, at huslejen ligger på et niveau svarende til lignende værelser i lokalområdet. Lejer du til en højere pris, kan Skat tilsidesætte lejen og beskatte dig af forskellen.
Omkostningsdækning anvendes især i andels- og almene boliger og dækker kun de dokumenterede udgifter ved at stille værelset til rådighed. Bliver lejen her højere end de faktiske udgifter, er overskuddet skattepligtigt.

5. Derfor er din folkeregisteradresse afgørende

Skattefrihed ved værelsesudlejning forudsætter, at boligen er din primære bopæl. CPR-adressen fungerer som Skats kontrolspor:

• Er du registreret på adressen, antages boligen at være din helårsbolig.
• Er du ikke registreret, vil Skat som udgangspunkt betragte udlejningen som erhvervsmæssig – og dermed fuldt skattepligtig.

Flytter du, eller skifter du adresse i løbet af året, skal du derfor genvurdere, om lejeindtægten stadig kan holdes skattefri.

Sammenfattet: Skattefriheden i 2025 gælder kun for afgrænsede tilfælde af værelsesudlejning i din egen helårsbolig, hvor du selv bor, holder lejen på et acceptabelt niveau og holder dig under de gældende beløbsgrænser. Resten – herunder udlejning af hele boligen eller sommerhuset – udløser som udgangspunkt skat.

Regler og metoder: bundfradrag eller regnskabsmetode

Når du udlejer et værelse i den bolig, hvor du selv har folkeregisteradresse, kan du vælge mellem to forskellige skatteopgørelsesmetoder. Valget har stor betydning for, om din lejeindtægt helt eller delvist bliver skattefri.

1. Bundfradragsmetoden – Den enkle løsning

2. Regnskabsmetoden – Når du vil fradrage de reelle udgifter

Digital platform? Skat får allerede tallene

Udlejer du gennem Airbnb, Booking.com, GoLivit eller andre formidlingsplatforme, skal de som udgangspunkt indberette din lejeindtægt direkte til Skattestyrelsen. Det gælder uanset metodevalg. Du bør derfor:

• Tjekke din årsopgørelse – beløbet er ofte fortrykt som ”Udlejning af bolig”.
• Regulere beløbet (f.eks. hvis nogle dage er vedrørende en fritidsbolig, eller udlejningen også dækker hele boligen).
• Søge fradrag eller ændre metode i rettelse til årsopgørelsen, hvis nødvendigt.

Sådan vælger (og skifter) du metode

1. I din forskudsopgørelse for 2025 tilføjer du Lejeindtægter – værelse i egen bolig.
2. Vælg den ønskede metode i feltet ”Opgørelsesmetode”. Du kan ændre metode, indtil årsopgørelsen for 2025 bliver endelig (typisk 1. juli 2026).
3. Gem dokumentation (kontrakt, bilag, arealopgørelse) i minimum 5 år.

Bemærk: Satser, bundfradrag og ejendomsvurderinger bliver indekseret årligt. Tjek altid de konkrete tal for indkomståret 2025 på skat.dk, før du lægger budget eller fastsætter husleje.

Grænser, betingelser og faldgruber i 2025

Før du sætter den første annonce på Facebook Marketplace eller Airbnb, er det afgørende at være skarp på, hvornår huslejeindtægterne kan være skattefri, og hvilke formelle krav der skal være opfyldt. Nedenfor finder du de vigtigste grænser og betingelser – og de klassiske faldgruber, der hvert år udløser efteropkrævninger fra Skattestyrelsen.

Centrale krav for skattefrihed

1. Bopælskrav: Du skal have folkeregisteradresse i boligen og selv bebo den i hele udlejningsperioden. Gælder ikke, hvis du udlejer hele boligen (så er al indtægt skattepligtig).
2. Bundfradragets maksimum: Din bruttoleje må ikke overstige årets bundfradrag (eller den delvise fradragsgrænse ved proportional beregning). Beløbsgrænserne justeres årligt – tjek altid de præcise satser på skat.dk for indkomståret 2025.
3. Markedsleje/omkostningsdækning: Huslejen skal ligge inden for det, der er rimeligt for området og boligtypen. En kunstigt høj husleje kan føre til, at hele beløbet gøres skattepligtigt – også selvom du burde være inden for bundfradraget.
4. Dokumentation: Skriftlig lejekontrakt efter lejelovens § 11 er ikke lovkrav, men den er kritisk, hvis Skattestyrelsen beder om dokumentation.

Almindelige fejl – Og hvordan du undgår dem

Særlige regler for lejere og andelshavere

• Lejere: Kræv altid skriftlig tilladelse fra din udlejer til fremleje. Mangler den, kan udlejer hæve dit lejemål – og Skattestyrelsen beskatter dig stadig.
• Andelshavere: Andelsboligforeningen kan have egne loftsbeløb og begrænsning på antal lejedage. Få godkendelse på generalforsamlingen eller fra bestyrelsen.

Forsikring og ansvar

En almindelig indboforsikring dækker sjældent, hvis lejer forvolder skade. Kontakt dit selskab og køb evt. en udlejeransvarsforsikring. Uden forsikring kan en ødelagt laptop eller vandskade hurtigt æde hele din skattefri gevinst.

Indflydelse på offentlige ydelser

• SU: Lejeindtægter tæller som personlig indkomst. Overskrider du SU-fribeløbet, risikerer du tilbagebetalingskrav.
• Boligstøtte: Husstandens samlede indkomst stiger, når du udlejer et værelse. Oplys nye lejeindtægter til Udbetaling Danmark for at undgå efterregulering.

Bbr- og kommunale regler

Tjek altid, at boligen er korrekt registreret i BBR, og at kommunen tillader værelsesudlejning i helårsbeboelse. I flere større byer føres der digitalt kontrolspor via el-målerdata og platformindberetninger.

Kontrolspor og platformindberetning

Udlejer du via en digital platform, indberetter platformen som hovedregel automatisk dine bruttoindtægter til Skattestyrelsen (DAC7-reglerne). Du er stadig forpligtet til at vælge metode (bundfradrag eller regnskab) og indtaste resultatet på årsopgørelsen – ellers antager Skattestyrelsen, at hele beløbet er skattepligtigt.

Hurtig huskeliste for 2025

1. Tjek bundfradraget og proportionalsatsen på skat.dk.
2. Hold huslejen på et dokumenterbart markedsniveau.
3. Lav skriftlig lejekontrakt, inkl. separat forbrugsopgørelse.
4. Få skriftlig tilladelse, hvis du er lejer eller andelshaver.
5. Gem alle bilag, kvitteringer og korrespondance i fem år.

Ved at følge ovenstående minimerer du risikoen for både skattebøvl og uventede økonomiske overraskelser – og kan dermed sove roligt, mens dit ekstra værelse arbejder for dig.

Sådan gør du: tjekliste og eksempler

1. Afklar bopælskravet – og om du overhovedet må udleje
   • Du skal have folkeregisteradresse i boligen, hvis du vil anvende bundfradrags- eller regnskabsmetoden.
   • Er du ejer, skal boligen være registreret som helårsbolig i BBR.
     Er du andelshaver eller lejer, kræver udlejning typisk:
     • Skriftlig tilladelse fra bestyrelse/udlejer.
     • At du stadig selv bor der (maks. 2 værelser udlejes samtidig).
   • Tjek husorden og eventuelle vedtægter, der kan begrænse korttidsudlejning eller fremleje.
2. Vælg skatteopgørelsesmetode
   • Bundfradraget – én samlet grænse (opdateres årligt, se skat.dk) på ca. 2/3 af ejendomsværdiskatten for ejere og en særskilt kronegrænse for lejere/andelsboliger. Indtægt herunder = skattefri, ingen fradrag for udgifter.
   • Regnskabsmetoden – opgør andel af faktiske udgifter (renter, drift, el, varme, internet, afskrivning på møbler m.m.) og modregn i lejeindtægten. Her kan skattefrihed opstå, hvis udgifter ≈ indtægter.
   • Skifter du metode, gælder valget for hele indkomståret.
3. Fastlæg husleje og skriv en kontrakt
   • Markedsleje eller omkostningsdækket leje: Begge er lovlige, men overstiger du området/prisniveauet væsentligt, kan SKAT anse en del af indtægten som skattepligtig løn.
   • Brug den officielle Typeformular A, 10. udg.. Tilføj særskilt bilag om fællesudgifter (forbrug a conto, internet m.m.).
   • Opkræv depositum (højst 3 måneders leje) og eventuel forudbetalt leje efter lejelovens regler.
4. Hold styr på dokumentation
   • Kvitteringer på alle fællesudgifter, renovering og møbler der stilles til rådighed.
   • Gem betalingssporet (MobilePay, bankoverførsel) – kontanter er et risikospor.
   • Gem lejekontrakt, korrespondance om husleje og evt. tilladelser fra udlejer/forening.
5. Indberet korrekt – hvert år
   • Bundfradragsmetoden: Felt 37 på årsopgørelsen. Skriv total lejeindtægt; Skattestyrelsen fratrækker automatisk bundfradraget.
   • Regnskabsmetoden: Felt 39. Indberet indtægt og udgifter i detaljer – gem regnskab til kontrol i 5 år.
   • Udlejer du via Airbnb, Booking.com eller anden platform med dansk/EU-hjemmel til indberetning, sendes beløbet som udgangspunkt automatisk til SKAT. Tjek at tallene stemmer!
   • Justér forskudsopgørelsen i løbet af året, hvis lejeindtægten ændrer sig mærkbart – så undgår du restskat.

Tre korte cases fra virkeligheden

Husk: Beløbsgrænserne justeres hvert år. Tjek de endelige satser for 2025 på skat.dk inden du trykker “Send” på årsopgørelsen.